苏州市市区国有土地使用权出让实施办法

苏州市市区国有土地使用权出让实施办法 （苏府1995第68号） 　　一、为了加强苏州市市区国有土地的管理，进一步深化土地使用制度改革，规范土地市场，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《苏州市国有土地使用权出让和转让暂行办法》以及《关于进一步深化市区土地使用制度改革的决定》，制定本实施办法。 　　二、本实施办法适用于苏州市市区行政辖区范围。 　　三、中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人在苏州市区投资经营商业、旅游、金融、娱乐、服务业、商品房开发、工业等用地实行出让供地。 　　对党政军机关、群众团体和由财政拨款的事业单位办公用地，自建自用的职工住宅、安居房和城市公共基础设施、公益事业建设及其动迁房用地，仍实行行政划拨供地。 　　四、苏州市区国有土地使用权出让，由苏州市土地管理局会同市规划、建设、计划和房产管理部门，按城市建设总体规划，共同拟订年度出让计划方案。出让计划方案须经市土地使用制度改革领导小组审核、市政府常务会议讨论批准并报市委核准确定。这项工作一般在每年一季度完成，以供全年计划出让土地之需，对外可公布地块。出让工作由苏州市土地管理局组织实施，并代表市政府作为出让方与受让方签订土地使用权出让合同，负责土地合同、地价和土地市场的监督管理。 　　因特殊情况，需要调整出让计划的，须报经市土地使用制度改革领导小组批准后方可实施。 　　五、土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖的方式。对一些竞争力较强的黄金地段地块，采取招标或拍卖的形式出让。 　　土地使用权出让的操作程序： 　　1．协议方式出让。 　　(1)由受让方向苏州市土地管理局提出用地意向，规划管理部门负责提供出让地块的详细规划要求； 　　(2)出让方与受让方经过洽谈达成一致后，签订国有土地使用权出让意向协议书； 　　(3)受让方持土地出让意向协议书到有关部门办理建设项目立项手续； 　　(4)按土地出让审批权限报经政府批准后，出让方与受让方正式签订土地使用权出让合同； 　　(5)受让方凭土地出让合同到有关部门办理建设用地规划许可证、工商注册登记等有关手续。 　　2．招标、拍卖方式出让。 　　由出让方公布招标、拍卖有关事项和要求，按招标、拍卖程序成交后，出让方与受让方签订土地使用权出让合同。受让方持出让合同办理建设项目有关审批手续。 　　六、批准国有土地使用权出让时，原行政划拨土地使用权同时收回。其地面建筑物、附着物或构筑物由受让方自行动迁的，受让方持出让意向协议书到有关部门办理动迁手续。 　　七、行政划拨取得的土地使用权转让，必须补办土地出让手续，补交土地使用权出让价款。有些单位的行政划拨土地使用权转让，按国家有关规定可以不补办出让手续的，须报经市政府批准，并按市有关规定办理(规定另定)。 　　八、补办土地出让手续程序：补办者必须向市土地管理局提出书面申请，同时提供行政划拨土地使用权的权属证明材料及有关资料，若需改变土地用途或对地面建筑物翻扩建的，还必须到规划管理部门办理有关审批手续；报经苏州市人民政府批准后，由苏州市土地管理局与补办的受让方签订行政划拨土地使用权补办出让合同；出让价款付清后颁发土地使用证。 　　九、市土地管理局负责对土地价格的统一管理，实施土地分等定级和基准地价的测算，报估价委员会审定后，由市政府公布。土地基准地价根据经济发展和土地市场状况适时进行调整，原则上每两年调整一次。当土地市场及产业政策发生较大变化时，经市估价委员会批准，基准地价亦可适时调整。 　　市土地管理局负责对地价评估机构的监督管理，审核土地评估价格。 　　十、土地使用权出让价格的确定，由市土地管理局以基准地价、评估标定地价和省制定的最低保护价为依据，根据出让地块的用途、基础设施完善程度和市场供求状况，核定出让底价，并报苏州市人民政府批准后执行。 　　补办出让地价的确定，由市土地管理局以基准地价和评估标定地价为依据，确定宗地出让价，以不低于宗地出让价40％的比例核定补办出让地价，报苏州市人民政府批准后执行。 　　评估标定地价由市土地管理局指定有资质的地价评估机构进行评估，并对评估结果进行审核。 　　十一、土地出让价款的缴纳，受让方在签订土地使用权出让意向协议书后七日内，须缴纳出让价款总额5％至15％的定金(不计息)，定金可抵交出让价款。余额部分的出让价款，受让方须在六十日或按出让合同约定的期限缴清。 　　受让方未经出让方同意，不按合同规定期限缴清土地出让价款的，须从滞纳之日起，每日按应缴未缴地价款总额的千分之三缴纳滞纳金。逾期严重的，出让方有权解除出让合同，无偿收回土地使用权，已缴纳的部分地价款不予退还。 　　十二、通过出让方式(包括补办)取得土地使用权的土地使用者，必须每年向苏州市土地管理局缴纳土地权属管理费。收取标准为：商业、金融、旅游、娱乐用地，每年每平方米为1元人民币；别墅、高级住宅、写字楼用地每年每平方米为0．5元人民币；上述两类的综合用地为每年每平方米0．8元人民币；工业、交通、仓储、文教、卫生、体育等非经营性用地及普通商品住宅房用地，每年每平方米0．3元人民币。 　　十三、土地收益的分析。为鼓励各区政府和开发单位参与旧城改造，凡经市政府批准的属于城市综合改造项目的出让地块，由市人民政府视不同情况将部分收益返回给组织实施改造的单位，作为政府投资用于基础设施建设，返回比例最高不得超过70％。 　　为了扶持工矿企业的生产发展，对补办土地出让手续后举办工业项目的，在苏州市政府土地收益部分中按一定比例返回给补办出让的企业，返回比例一般不超过50％；对高科技产业及特困企业补办土地出让的，经苏州市政府批准可再适当提高返回比例；对在古城区(14．2平方公里内)“退二进三”的项目，返回比例视项目情况确定，最高不超过70％；对在古城区内搬至苏州新区和苏州工业园区的，返回比例可提高到80％左右。返回的地价款作为政府拨款，用于扶持和发展企业生产。属于企业撤销、停办、转让、兼并的，部分地价款可返回给企业主管单位或兼并、转让后形成的新企业，统筹用于调整产业结构、新办企业和职工生活安置等。 　　十四、土地出让价款，由苏州市土地管理局统一代征收，定期解缴市财政，由市政府统一安排，主要用于建设市政基础设施和公益设施。 　　十五、企业改制和国有资产经营机构经营国有资产过程中的土地资产处置及管理办法另行制定。 　　十六、对违反本实施办法，进行基本建设或开发、使用土地的行为，土地管理部门要按有关法律、法规严肃查处，规划、工商、房管、供电、供水等有关部门予以协助配合。 　　因受让方原因超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，市土地管理局应对其征收相当于出让价款总额百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，市政府将无偿收回土地使用权。 　　未按本办法和政府其他有关规定补办土地使用权出让手续，非法转让行政划拨土地使用权的，市土地管理局予以没收非法所得，并处以非法所得百分之五十以下的罚款。当事人或主管人员违反政策法规的，视情节轻重，由有关部门按有关规定给予处分。 　　十七、苏州工业园区、苏州新区的土地出让，原则上由市政府实行统一管理，具体办法根据上级有关规定另行制定。 　　十八、各县(市)城镇国有土地出让可结合实际情况，参照本实施办法执行。 　　十九、本实施办法自发布之日起施行。 　　二十、本市原有土地管理文件与本办法条款有抵触的，按本办法执行。本办法应在实施过程中不断完善。本办法解释权在市土地使用制度改革领导小组。