宁波市人民政府办公厅关于进一步促进节约集约用地的通知

（甬政发〔2011〕129号） 各县（市）区人民政府，市政府各部门、各直属单位： 　　为全面贯彻落实国务院、省政府关于节约集约用地的政策精神，着力转变土地利用方式，进一步提高土地节约集约利用水平，加快推进发展方式转变，努力为“六个加快”战略顺利实施提供土地资源保障，结合我市实际，现就进一步促进节约集约用地工作通知如下： 　　一、加强建设用地管理，明确产业准入要求 　　（一）加强规划和计划管理。各地要加强新一轮土地利用总体规划的实施管理，根据土地利用总体规划审核各类建设项目用地，严格控制新增建设用地规模。要加强规划引导，优化城乡建设用地空间布局，促进工业等产业用地向开发园区集中、居住用地向城镇和中心村集聚。要顺应经济社会发展趋势，充分发挥国土资源宏观调控职责，深化土地使用制度改革。要坚持“项目储备、有保有压”原则，科学合理地安排年度新增建设用地计划，按照国家产业政策导向，实施差别化、精细化用地管理。对经济转型升级具有辐射带动作用的优势产业和高新技术产业用地，实行优先、优惠的供地政策。对新增建设用地，要依据产业要求和建设项目用地控制指标，从严确定项目用地规模。 　　（二）加强产业用地准入管理。在规范市场竞争的经营性用地出让行为的同时，也要规范政府招商引资项目用地的出让行为。各级政府（开发园区管委会）必须按照国家产业政策，明确本区域优先发展和调整的行业，制定产业转型升级重点项目目录和投资强度、注册资金、单位面积产出、容积率、单位面积税收、环保能耗、经营年限下限等产业准入标准，作为国土资源部门实施产业用地招标拍卖挂牌出让的前置条件。在签订建设用地使用权出让合同（以下简称“出让合同”）的同时，必须签订产业用地投资协议，作为出让合同的附件，并落实共同监管责任。 　　（三）加强产业建设项目合同履约管理。规范建设用地使用权出让合同，凡以优惠供地政策即低于市场评估价为出让起始价的，对建设期内投资强度、容积率、开竣工等履约情况一律实施保证金制度并在出让合同中予以明确。履约保证金按不低于该地块出让金总额的10%收取，视履约情况分期返还。对履约保证金在2000万元以上的产业用地项目，各地可视情确定保证金上限。受让人未按合同约定履行的，履约保证金抵作违约金。其它产业用地的履约保证金，各地可根据实际情况自行确定。 　　（四）实行产业建设用地分阶段权证管理。规范完善产业项目准入条件的合同管理。全市新增产业建设用地（除房地产业外）一律实行出让合同的履约认定制度和完全产权的分阶段权证管理，国土资源、规划、发改、经信、财税、住建等相关部门在各自的职责范围内做好出让合同的监督管理工作。土地出让金按全额收缴后，颁发建设用地使用权证书，并备注项目开发建设期限、投产初始运行期限和转让限制条件。按合同或协议约定，项目开发建设期限一般为2～3年，建设项目竣工并通过国土资源部门组织的复核验收后，方可办理房屋所有权初始登记，换发建设用地使用权证书。项目投产初始运行期一般为3～5年，确保企业按约定开发建设、投产。约定期限届满后，出让合同和产业用地投资协议的政府签约部门要会同有关部门对土地出让合同和产业用地投资协议的履约情况进行认定。对明显违反约定的，要提出整改要求。在项目投产初始运行期内未通过履约情况认定的，企业不得转让房屋所有权和建设用地使用权。项目投产初始运行期届满，企业不符合产业约定条件且属于国家产业政策限制类和淘汰类或环保能耗违反约定且超越现行政策许可范围，或产能不足协议约定的50%，或年税收不足协议约定的30%，一律终止土地出让合同。建设用地使用权按原出让价（不计利息）由政府收购，但当市场价格低于原出让价格时，不得超过收购时的市场价格，地上建筑物按重置价结合成新回购，设备、科技等其它投入由企业自行承担。对重大产业和国家鼓励的高新技术产业等特定性项目，需要另行确定出让合同和产业用地投资协议的上述限定条款的，县（市）区政府（开发园区管委会）必须集体研究决定，并报市国土资源部门备案。 　　（五）规范土地出让地价管理。各类经营性建设用地使用权出让价格应当遵循市场配置土地资源的原则，根据土地估价结果、国家产业政策、产业辐射带动功能和土地市场变化等情况，经地价评估集体决策综合确定。对政府招商引资的重点产业、总部经济和城市综合体等特定项目用地实行优惠供地政策的，须经市或县（市）区政府（开发园区管委会）批准，可以按照基准地价政策确定出让底价，但必须严格产业准入标准，规范土地出让行为，坚持“公开出让、公平竞争、体现公正”的原则。容积率大于1的除工业用地外的经营性建设用地，出让价格必须以楼面地价表示。 　　二、积极盘活城市存量土地，提高土地利用效率 　　（六）充分激活低效利用土地。各县（市）区（开发园区）要从激活零星、低效利用土地入手，研究制定低效和闲置厂房盘活利用的具体政策，促使企业不断加大技改投入，提高单位建设用地产出效益。对低效利用、闲置厂房的土地，实行严格的批后监管制度，采取政府收回、收购储备等措施进行有效激活，促使企业通过自主改造、加大技改投入、兼并重组等措施，提高土地利用效率。要提高低效、闲置的经营性产业用地税负成本，激活低效利用土地。对闲置的经营性用地，必须足额征收城镇土地使用税，不得减免。工业、仓储用地在符合城乡规划、不改变土地用途且满足相关规范、规定的前提下，通过压缩绿化面积和辅助设施用地，扩大生产性用房，或在原有建设用地上加层改造、提高容积率的，不再增收土地价款。 　　（七）规范产业用地交易管理。各地要规范产业用地一级和二级市场交易行为，促使以优惠政策获得的产业用地在政府引导下的有序转让。产业用地出让时，要明确转让限制条款，作为国土资源部门实施产业用地招标拍卖挂牌出让的一项前置条件和出让合同的附件。开发园区规划范围内产业用地转让的，受让人必须符合开发园区产业功能规划和产业准入条件。出让时可约定政府或政府土地储备机构为第一收购人。 　　（八）进一步提高土地利用效率。在符合城市总体规划，不影响城市景观、消防和生态的前提下，适当提高容积率和建筑高度，提升城市品位和档次。国家级、省级开发园区工业项目用地的投资强度要比省定标准提高25%以上，容积率提高0.2个系数以上，努力提高单位建设用地利用效率。统筹谋划地下空间的开发利用，规划部门要明确建设项目开发利用要求，整体考虑交通、人防、城市公共设施、消防等功能布局。对利用地下空间进行经营性综合开发和利用的，其容积率按《宁波市城乡规划管理技术规定》计算，国土资源和房产管理部门应当依法办理地下空间建设用地使用权和地下建（构）筑物所有权的权属登记，颁发相应权证，并在产权证中注明“地下空间”。因实施城市规划需要，使用相邻零星国有建设用地、难以成为独立宗地开发建设、面积在1000平方米以内、不具备招标拍卖挂牌出让条件的，经市或县（市）区政府同意，允许按市场评估价以协议方式办理出让手续，签订补充合同，合并办理土地登记。 　　（九）完善住宅用地出让方式。各地要认真贯彻落实国家房地产调控的政策措施，进一步完善城镇住宅建设规划，合理安排住宅用地年度新增建设用地计划，优先满足保障性住宅用地需求。要根据房地产市场的发展状况，严格把握住宅用地供应的总量、结构、节奏和时序，主动采取“限定房价或地价”、“限定配建保障性住房建设面积”、“土地利用综合条件最佳者中标”等方式出让住宅用地。为保证政策性住宅用地及时开发利用，各地应在出让合同或划拨决定书中约定不得改变土地用途和性质、不得擅自改变建设条件、不得违规转让建设用地使用权及依法追究违约责任、收回建设用地使用权等相关内容，从而进一步发挥土地招标拍卖挂牌出让制度在房地产市场调控中的积极作用，促进房地产市场的健康平稳发展。 　　三、积极盘活农村存量土地，推进城乡统筹发展 　　（十）推进农村集体建设用地合理布局和农村土地整治。依据新一轮土地利用总体规划，抓紧修订完善城镇规划和村庄布局规划，深入开展农村土地整治，坚持存量建设用地复垦与盘活并重、建设用地增量与减量挂钩。农村土地整治必须在各级党委政府统一领导下组织实施，国土资源部门要会同规划等有关部门做好项目设计、申报工作，统筹安排农村生产、生活、生态等用地规模和布局。对农村产业用地布局，必须按照农村资源优势优先、统筹规划的原则，发展当地优势产业。严格按照国务院《关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发〔2010〕47 号）要求，对农村建设用地整治后的土地，优先复垦为耕地。增减挂钩试点要通过项目管理手段对所获土地指标置换收益全部返还农村，用于改善农村农民生产生活。要尊重农民意愿，严格规范征地拆迁管理，防止违法强征强拆等行为，切实维护群众合法权益。 　　（十一）严格农村宅基地管理。加快建立完善农村人均建设用地标准体系。改革完善宅基地审批制度，切实帮助解决贫困农户住房困难，严格执行农村宅基地用地标准和“一户一宅”政策。加快农村宅基地使用权登记，探索建立农村村民宅基地退出机制。鼓励村民以宅基地换商品房，推进宅基地的置换和复垦，切实提高农村存量土地的利用效率和效益。 　　四、积极稳妥推进“退二进三”工作，加快城区工业用地转型升级 　　（十二）鼓励企业自行转型改造升级。对老城（镇）区存量工业用地，各地要根据城市化发展的要求，通过政府统一改造、企业自行转型改造、土地置换、功能改变等途径，促进土地的再次开发，提高土地利用效率。要按照市政府《关于调整工业用地结构促进土地节约集约利用的意见（试行）》（甬政发〔2010〕69号）文件精神，各县（市）区要建立联合审批平台，明确国土资源部门为联合审批受理牵头部门（下同）。经批准对企业自有工业用地自行转型改造升级或通过土地、资金、技术等生产要素合作转型改造升级、开发建设商业服务业的，建成后允许分割转让的比例最高为计入容积率商服建筑面积的30%。涉及两个以上用地主体的改造区块，建成后允许新企业按改造前土地面积的比例分割办理权证。 　　（十三）利用存量土地发展服务业。根据城市化发展的需要，在建设用地使用权人不变、土地登记用途不变、建筑物不变和建设用地使用权人作出如遇房屋征收等情形仍按原土地登记用途进行补偿的书面承诺的前提下，利用城（镇）内工业厂房、仓储用房等存量房产和土地资源临时改变用途兴办现代物流、金融、科技、信息、文化、商务等现代服务业的，由规划、国土资源部门按照《浙江省城乡规划条例》等法规规定予以批准，并依法办理房屋结构安全、消防安全、环境保护等相关审批备案手续，每年暂按该地块所在区域的商业用地基准楼面地价与原用途差价的2.5%征收临时改变土地用途的土地收益。对擅自改变土地、房屋用途的，工商、消防等部门不得核发相关许可。有关部门应当加强日常监督检查，对违反有关规定的，要及时依法查处。 　　五、加快土地供应速度，提高闲置土地处置率 　　（十四）努力提高土地供应率。各地要把“批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽”土地的清理作为提高土地节约集约利用的工作重点，采取切实有效措施，确保前三年供地率和闲置土地处置率达到省定标准。对已办理农用地转用的建设用地，要加快土地征收、房屋拆迁、宗地规划条件确定等前期工作，认真落实城市基础设施类建设项目的供地手续，消化、减少历年“批而未供”土地。各地在申报年度新增建设用地计划时，前三年供地率应达到90%、80%、50%，前两年土地征收率应达到100%和60%。超额完成任务的，在年度新增建设用地计划指标分解中，给予奖励；未达到要求的，核减下一年度新增建设用地计划指标。 　　（十五）加大闲置土地处置力度。强化建设项目用地的批后监管，依法处置闲置土地。要分析闲置土地的成因，区别不同情况分类处理。对因政府原因造成的闲置土地，要落实部门责任，对行政不作为、乱作为和履职不到位的部门要实施问责。对因企业原因造成的闲置土地，闲置满一年、不满两年的，土地闲置费按土地出让金额度或划拨价款的20％收取；闲置满两年的，由国土资源部门报经有批准权限的人民政府批准，依法收回国有建设用地使用权。 　　六、加强宣传教育和动态监察，全面落实评价考核机制 　　（十六）加强组织领导和监管力度。节约集约用地是解决资源制约、保障可持续发展的基本途径，是调整经济结构、转变发展方式的重要抓手。市、县两级要切实加强组织领导，建立土地节约集约利用工作领导小组。各地、各部门要从长远和全局的高度，充分认识节约集约用地的重要性和紧迫性，严格执行国家土地管理法律、法规和政策，确保政令畅通。要加大宣传力度，进一步增强全社会的节约集约用地意识，营造良好的舆论氛围。国土资源部门要加强政务信息公开，充分运用国土资源“一张图”及综合监管平台等现代技术手段，跟踪监督各地土地节约集约利用各项措施的落实情况。对执行不力、工作不到位的地区和部门，要采取通报批评、限期整改、与年度新增建设用地指标挂钩等措施，确保土地节约集约利用政策的落实。 　　（十七）全面落实评价考核机制。各地要完善土地节约集约利用的评价考核体系，坚持“以亩产论英雄”，根据不同的产业形态，建立不同层级的土地节约集约利用评价指标体系和考核办法，从单位建设用地GDP增长率、单位建设用地财政收入增长率、单位固定资产投资消耗新增建设用地下降率等方面进行考核，将土地节约集约利用评价结果作为政府政绩考核的依据。要加强调查研究，积极探索创新，不断总结经验，完善政策措施，提高全市建设用地节约集约利用的整体水平，促进经济社会的可持续发展。 　　各县（市）区人民政府和开发园区管委会可根据本文件规定制订具体实施意见。此前出台的相关政策与本文件规定不一致的，以本文件为准。本文件自公布之日起30日后实施。 　　二○一一年十一月十四日