（广州市）关于印发《国有土地上旧厂房改造方案审批权限下放工作指引》的通知

（穗旧改办〔2011〕70号） 各区（县级市）政府，各区（县级市）“三旧”改造机构： 　　为深入贯彻落实《关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见（试行）》（穗府办〔2011〕17号），规范国有土地上旧厂房改造方案审批管理，我办研究制定了《国有土地上旧厂房改造方案审批权限下放工作指引》。经市法制办审查通过，现印发你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请径向我办反映。 　　特此通知。 　　二〇一一年十一月十日 　　国有土地上旧厂房改造方案审批权限下放工作指引 　　为深入贯彻落实《关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见（试行）》（穗府办〔2011〕17号），规范国有土地上旧厂房改造方案审批管理，提高国有土地上旧厂房改造方案审批效率，现对符合控制性详细规划的国有土地上旧厂房改造方案审批管理，制定本指引。 第一章　总则 　　第一条　本市越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、花都区，已纳入省“三旧”改造标图建库范围，符合控制性详细规划的国有土地上旧厂房改造方案审批管理适用本指引。 　　位于城市重点功能区等地区的旧厂房，对其改造模式和收储管理另有规定的，从其规定。 　　南沙区、萝岗区、增城市、从化市参照执行。 　　第二条　本指引所称符合控制性详细规划是指符合已经市政府批准实施的控制性详细规划，具体包括以下情形： 　　（一）旧厂房位于十大重点功能地区的，旧厂房改造项目应符合十大重点功能地区的控制性详细规划； 　　（二）旧厂房位于54平方公里旧城区范围内的，旧厂房改造项目应符合《旧城保护和更新改造规划》； 　　（三）旧厂房位于十大重点功能地区和54平方公里旧城区之外的，应符合《旧厂房改造专项规划》（含内控导则）。如《旧厂房改造专项规划》与已批准实施的控制性详细规划（含控规整合成果）确定的功能和主要技术经济指标一致的，可按照已批准实施的控制性详细规划（含控规整合成果）的其余规定执行。 　　（四）旧厂房位于十大重点功能地区和54平方公里旧城区之外的，且在《旧厂房改造专项规划》（含内控导则）中没有规定的，应符合已批准实施的的控制性详细规划（含控规整合成果）。 　　第三条　区政府负责统筹推进辖区范围内旧厂房改造。改造方案经批准后，后续立项（审批、核准、备案）、环评、规划、国土、建设等审批管理权由区政府统筹辖区内对口职能部门行使。除市政府已明确由市土地开发中心或其他主体收储的旧厂房改造项目，改造方案批复后的土地收储工作由区政府指定机构负责。 　　第四条　区政府应当结合实际，统筹区“三旧”改造机构、发改、国土房管、规划、建设、环保等部门，建立高效的审批管理机制，依照本指引审批改造方案，并在权限范围内制定简化、高效的办理后续立项、规划、用地等手续的审批管理办法。 　　区“三旧”改造机构具体负责组织旧厂房改造方案的审批工作，建立健全各项审批工作制度，明确旧厂房改造方案的受理条件、审批时限等。各项工作制度及审批管理办法制定后抄送市“三旧”改造机构。 　　第五条　市“三旧”改造机构应当制订市年度旧厂房改造计划，指导旧厂房改造项目的实施和收储工作，并安排市本级负责出资的旧厂房改造项目资金。 　　区“三旧”改造机构应当结合城市发展战略、区域开发要求、市年度旧厂改造计划、重点工程建设需要和“三旧”改造资金安排，科学编制区年度旧厂房改造工作计划并有序实施。 第二章　一般规定 　　第六条　旧厂房改造项目应当根据《关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》（穗府〔2009〕56号附件3）的规定采用“自行改造，补缴地价”、“公开出让，收益支持”或“公益征收，合理补偿”改造模式。 　　第七条　旧厂房权属人向区“三旧”改造机构提出改造申请（详见《旧厂房项目改造方案编制指引申请报告及相关内容要求》，附件1），并按照规定提交申请材料。 　　有申请但无改造方案或改造方案不符合要求的，由区“三旧”改造机构按照规划出具改造方案编制指引。编制指引应当明确旧厂房用地的规划情况、编制改造方案主要内容（详见《区“三旧”机构旧厂房改造编制指引批复要求》，附件2）。旧厂房权属人根据区“三旧”改造机构的编制指引，选择改造模式，并编制改造方案，连同改造申请一并报区“三旧”改造机构批复（详见《区“三旧”机构旧厂房项目编制改造方案批复要求》，附件3）。 　　申请及改造方案符合编制指引要求的，由区“三旧”改造机构直接批复。 　　第八条　旧厂房权属人提交的申请材料齐备的，区“三旧”改造机构应当当场作出受理决定。 　　旧厂房权属人提交的申请登记材料尚未齐备的，区“三旧”改造机构应当当场书面告知申请人补齐材料要求。 　　第九条　除本指引第二十七条规定情形外，改造方案或者改造申请由区“三旧”改造机构批复。 第三章　“自行改造，补缴地价”改造审批 　　第十条　旧厂房改造项目采取“自行改造，补缴地价”模式进行改造的，旧厂房权属人应当提出改造申请并编制改造方案（详见《自行改造类旧厂房项目改造方案编制要求》，附件4），报区“三旧”改造机构批复。 　　改造申请应当包括项目基本情况（红线范围、用地面积、性质和指标、建筑使用功能及面积、使用年限、土地产出情况、周边路网情况、设施配套情况等）、纳入“三旧”改造标图建库的有关情况、项目用地手续、产权查册情况（产权信息、房改房面积、户数等情况）、与最新现状地形图和最新规划信息叠加的项目产权界址情况、改造模式、公益用地交付或者无偿建设方案以及改造计划等内容。 　　第十一条　区“三旧”改造机构受理改造申请后应当组织现场踏勘。旧厂房改造方案经区政府审议通过后，区“三旧”改造机构应当作出批复。批复中应明确改造模式、改造范围、用地性质和规划指标、市政及公共服务设施配套用地面积以及建设和移交、批复的有效期等内容。批复中还应明确产业布局要求（在广州市总体规划确定的中心城区范围内，对于交易中心和批发市场等项目，应建立物流电子交易平台，不可进行现货交易）。 　　涉及需完善历史用地手续的旧厂房，在批复中一并明确须完善历史用地手续后才能实施改造。 　　第十二条　旧厂房改造项目应当根据权属用地范围，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合废弃矿山用地和边角地、夹心地、插花地等周边土地资源，合理确定改造用地范围。旧厂房改造项目土地权属人可通过协商方式收购相邻地块，或与相邻土地权属人联合改造。如不具备独立开发条件的，应当按本指引第四、五章的有关规定执行。 　　第十三条　旧厂房改造范围内的配套公共服务设施按照本市房地产开发项目配套公共服务设施建设管理的相关规定建设和移交；规划的市政道路广场、公共绿地等市政与公建配套设施用地，旧厂房权属人签订土地出让协议时无偿移交给政府相关部门或所在区政府。 　　第十四条　两个或者两个以上采取“自行改造，补缴地价”方式的旧厂房改造项目位于同一规划地块内的，相关土地权属人的改造方案应当相互协调和衔接；有必要时，区“三旧”改造机构应加强指导协调，组织统一规划，联合申报。 第四章　“公益征收，合理补偿”改造审批 　　第十五条　旧厂房权属人采取“公益征收，合理补偿”模式进行改造的，应当提出拟采取的改造申请并根据指引编制改造方案（详见《公益征收类旧厂房项目改造方案编制要求》，附件5），报区“三旧”改造机构批复。 　　改造申请应当包括项目基本情况（红线范围、用地面积、性质和指标、建筑使用功能及面积、使用年限、土地产出情况、周边路网情况、设施配套情况等）、纳入“三旧”改造标图建库的有关情况、项目用地手续、产权查册情况（产权信息、房改房面积、户数等情况）、与最新现状地形图和最新规划信息叠加的项目产权界址情况、改造模式、交地意愿及计划、申请的补偿方式及价格等。 　　第十六条　区“三旧”改造机构受理改造申请后应当组织现场踏勘。旧厂房改造方案经区政府审议通过后，区“三旧”改造机构应当作出批复。批复中应明确改造模式、改造范围、用地性质和规划指标、市政及公共服务设施配套用地面积以及建设和移交、批复的有效期等内容。批复中还应明确权属证注销、土地整理方式、补偿方式、补偿款支付方式、预支比例、土地整理成本构成、交地时间等内容。 　　第十七条　区政府指定机构依据批复与旧厂房权属人签订收地协议，实施补偿并收回旧厂房用地。 第五章　“公开出让，收益支持”改造审批 　　第十八条　旧厂房权属人采取“公开出让，收益支持”模式进行改造的，应当提出拟采取的改造申请并根据指引编制改造方案（详见《公开出让类旧厂房项目改造方案编制要求》，附件6），报区“三旧”改造机构批复。 　　改造申请应当包括项目基本情况（红线范围、用地面积、性质和指标、建筑使用功能及面积、使用年限、土地产出情况、周边路网情况、设施配套情况等）、纳入“三旧”改造标图建库的有关情况、项目用地手续、产权查册情况（产权信息、房改房面积、户数等情况）、与最新现状地形图和最新规划信息叠加的项目产权界址情况、改造模式、交地意愿及计划、申请的补偿方式及价格等。 　　第十九条　区“三旧”改造机构受理改造申请后应当组织现场踏勘。旧厂房改造方案经区政府审议通过后，区“三旧”改造机构应当作出批复。批复中应明确改造模式、改造范围、用地性质和规划指标、市政及公共服务设施配套用地面积以及建设和移交、批复的有效期等内容。批复中还应明确权属证注销、土地整理方式、补偿方式、补偿款支付方式、预支比例、土地整理成本构成、交地时间等内容。 　　区政府应当组织规划、国土等部门对提出申请的旧厂房用地范围进行研究，确保旧厂房用地的可实施性。 　　第二十条　区政府指定机构依据批复与旧厂房权属人签订土地收回协议并实施补偿。 　　第二十一条　旧厂房改造项目应当根据权属用地范围，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合废弃矿山用地和边角地、夹心地、插花地等周边土地资源，合理确定改造用地范围。鼓励土地权属人通过协商方式收购相邻地块进行改造。 　　第二十二条　旧厂房改造项目产权范围内规划的市政道路广场、公共绿地等市政与公建配套设施用地应当无偿移交给政府相关部门或所在区政府。 　　第二十三条　改造方案经批复后，在办理后续的土地出让手续时，区“三旧”改造机构应会同区国土部门依据经批复的改造方案编制国有土地使用权出让方案，经市“三旧”改造机构审查同意后提交市国土房管局业务会审会议审核，报市国土房资源管理联席会议审定。 第六章　其它规定 　　第二十四条　旧厂房改造项目产权范围内规划既有市政道路广场、公共绿地等市政与公建配套设施用地，又有经营性用地的，如经营性用地不具备独立开发条件或旧厂房权属人选择采取“公益征收、合理补偿”改造模式改造的，经营性用地部分不得分割采取“自行改造、补交地价”或“公开出让、收益支持”改造模式改造。 　　如经营性用地具备独立开发条件，旧厂房权属人采取“自行改造、补交地价”或“公开出让、收益支持”改造模式改造的，应当按照本指引第十三条、第二十二条的有关规定执行，涉及的市政道路广场、公共绿地等市政与公建配套设施用地不得分割采取“公益征收、合理补偿”改造模式改造。 　　第二十五条　旧厂房改造项目产权范围经营性用地具备独立开发条件，既有住宅用地，又有商业用地，需分别采取“公开出让、收益支持”和“自行改造、补交地价”改造模式改造的，应当具备如下条件： 　　（一）规划经营性用地的净用地面积不少于2公顷。规划商业用地面积不少于独立开发所需的最小面积，且临现状道路或临拟近期实施的规划道路； 　　（二）改造地块内经营性用地规划较为规整，功能分区清晰，无住宅用地与商业用地相互嵌合、交错等情况，方便办理地块分割手续，且分割后规划商业用地地块具备独立开发条件； 　　该改造地块内涉及的市政道路广场、公共绿地、市政及公建配套设施等公益性用地按以下原则分割：属于为住宅用地配套的，纳入住宅地块；属于为商业地块配套的，纳入商业地块内；无法判定的，按照住宅地块和商业地块的分割线自然延长线或者规划道路中线或者住宅与商业地块占地比例进行分割。 　　第二十六条　区政府应当加大融资力度，保障旧厂房改造方案批复后收储工作的实施。 　　市“三旧”改造办按照《关于加强市“三旧”改造专项资金管理的意见》（穗旧改联字〔2010〕2号）的规定，设立市“三旧”改造专项资金。由各区政府收储的旧厂房改造项目的土地收益纳入市“三旧”改造专项资金进行全市统筹，原则上安排给各属地区政府专项用于“三旧”改造。具体的资金支取管理办法由市“三旧”改造机构另行制定。 　　第二十七条　涉及调整控制性详细规划的旧厂房改造项目，旧厂房权属人可编制控制性规划调整方案及改造方案经区“三旧”改造机构初审后报市“三旧”改造办，由市“三旧”改造办征求市规划、国土、建设、发改等市“三旧”改造工作领导小组成员单位的意见并修改完善后提交市规划委员会“三旧”改造委员会审议，通过后由市“三旧”改造办批复改造方案。 　　凡没有控制性详细规划法定成果的地区（包括未编制控制性详细规划或已编制但尚未批准的地区以及控制性详细规划待定地区），如确亟需改造的，按照本条前款规定执行。 　　第二十八条　区“三旧”改造机构应当在改造方案批复之日起5个工作日内将审批的全部资料报市“三旧”改造机构备案。 　　第二十九条　本指引所指重点功能区包括白云新城地区、白云新城北部延伸区、白云新城西部延伸区、白云湖周边地区、白鹅潭地区、城市新中轴南段地区、琶洲-员村地区、奥体中心周边地区、黄埔中心区、空港经济区以及广州南站地区等重点地区。 　　第三十条　本指引所指独立开发条件，须满足以下条件： 　　（一）具备规划确定开发所需最小地块面积，并临现状或规划的市政道路； 　　（二）地块内的规划建筑物应能满足规划确定建筑间距和退缩； 　　（三）与地区的城市设计或规划确定的空间形态相吻合。 　　第三十一条　本指引作为旧厂房改造方案审批内部规范，不作为审批依据，具体审批管理办法由各区按照本指引制定。 　　第三十二条　本指引印发之日起执行，有效期三年。 　　附件： 1.旧厂房项目改造方案编制指引申请报告及相关内容要求 　　2.区“三旧”机构旧厂房项目改造方案编制指引批复要求 　　3.区“三旧”机构旧厂房项目改造方案批复要求 　　4.自行改造类旧厂房项目改造方案编制要求 　　5.公益征收类旧厂房项目改造方案编制要求 　　6.公开出让类旧厂房项目改造方案编制要求 　　附件1： 　　旧厂房项目改造方案编制指引申请报告及相关内容要求 章节 内容 要求 1 项目基本情况 项目区位、用地规模及范围、地上建筑现状和使用性质、权属情况、周边公服、市政配套、产业状况情况、是否属于文保单位或工业遗产以及周边地质、环境保护等情况。 2 纳入“三旧”改造标图建库有关情况 申报“三旧”改造的类型、标图建库号，标图建库用地面积等；本企业及其企业集团在我市有其它旧厂改造项目的情况（包括标图建库号、建设单位名称、项目进展情况等）。 3 项目用地手续、产权查册有关情况 项目历史用地手续完善有关情况（若属于历史用地，需要完善手续的，提供相应的审批结果文件）、房改房面积、户数、项目用地和地上建筑的使用年限、查封、抵押、质押、产权纠纷、土地争议等有关情况。 4 项目的产权界址、与最新现状地形图和最新规划信息叠加情况 产权边界清晰的旧厂房，仅需提供叠加最新规划路网信息、产权界址坐标的现状地形图，并作出说明即可；产权边界由于历史久远需要勘测定界的，就勘测定界认定情况作出说明，提供认定材料，并提供叠加最新规划路网信息、产权界址坐标的现状地形图。 5 拟改造范围或纳入储备范围或公益项目交地范围 根据旧厂房产权边界、叠加最新规划信息的现状地形图，以及产权边界内的建设情况，提出拟改造范围或纳入储备范围或公益项目交地范围。 　　附件2： 　　区“三旧”机构旧厂房项目改造方案编制指引出具要求 内容 要求 1 图斑号及年度实施计划情况 核准项目申请纳入我市“三旧”项目标图建库、“三旧”改造规划以及年度实施计划的有关情况 2 明确改造范围或储备用地范围或公益征收用地范围 根据产权边界、标图建库情况、改造范围内建设情况、结合土地利用现状、规划情况等情况研究确定改造范围或储备用地范围或公益征收用地范围 3 规划要求 根据控规（属十大功能区）、旧城保护与更新规划纲要（属54平方公里旧城区）、旧厂专项规划（其他地区旧厂房）等要求提出规划功能、指标、总用地、净用地、代征用地、计算容积率建筑面积、独立用地公建配套及主要公建配套 4 改造模式要求 对于居住用地要求按照“公开出让，收益支持”的方式改造；对于非住宅类的经营性用地，具备独立改造条件的，告知其可以按照“公开出让，收益支持”和自行改造两种模式改造，不具备独立改造条件的，提出与周边地块联合改造的要求或纳入政府储备。 5 是否具备独立改造条件 对于自行改造用地，根据旧厂项目的规划情况、产权边界，明确项目是否具备独立改造的条件 6 开发项目与公益项目捆绑改造要求 该企业或其企业集团公益用地与开发用地的捆绑改造提出要求 7 其它要求 根据项目的情况，提出相关要求 8 附图 改造范围及规划情况图 9 附件 旧厂房改造方案编制要求 　　附件3 　　区“三旧”机构旧厂房项目改造方案批复要求 内容 要求 1 图斑号及年度实施计划情况 核准项目申请纳入我市“三旧”项目标图建库、“三旧”改造规划以及年度实施计划的有关情况 2 明确改造范围或储备用地范围或公益征收用地范围 根据产权边界、标图建库情况、改造范围内建设情况、结合土地利用现状、规划情况等情况研究确定改造范围或储备用地范围或公益征收用地范围 3 规划要求 根据控规（属十大功能区）、旧城保护与更新规划纲要（属54平方公里旧城区）、旧厂专项规划（其他地区旧厂房）等要求提出规划功能、指标、总用地、净用地、代征用地、计算容积率建筑面积、独立用地公建配套及主要公建配套 4 改造模式要求 对于居住用地要求按照“公开出让，收益支持”的方式改造；对于非住宅类的经营性用地，具备独立改造条件的，明确按照“公开出让，收益支持”和或自行改造两种模式改造，不具备独立改造条件的，提出与周边地块联合改造的要求或纳入政府储备。对于公益用地，按照“公益征收，合理补偿”的模式改造 5 开发项目与公益项目捆绑改造要求 该企业或其企业集团公益用地与开发用地的捆绑改造提出要求 6 土地整理要求 土地整理方式、拆迁平整计划、整理标准（交地标准）、土地整理成本 7 交地要求 按照交地标准明确交地时间及相应要求 8 土地补偿 按照规划条件明确土地补偿方式、标准、补偿价格 9 其它要求 根据项目的情况，提出相关要求 10 附图 改造范围或储备用地范围或公益征收用地范围图，叠加产权边界和最新规划路网信息 　　附件4： 　　自行改造类旧厂房项目改造方案编制要求 章节 内容 备注 1.基本情况 1.1 项目基本情况 项目区位、图斑号、用地规模及范围、地上建筑现状和使用性质、周边公服、市政配套、产业状况情况、是否属于文保单位或工业遗产、地质环境等情况 1.2 项目用地手续、产权查册有关情况 项目历史用地手续完善有关情况（若属于历史用地，需要完善手续的，提供相应的审批结果文件）、项目用地和地上建筑的使用年限、查封、抵押、质押、产权纠纷、土地争议等有关情况。 1.3 项目的产权界址、与最新现状地形图和最新规划路网信息叠加情况 产权边界清晰的旧厂房，仅需提供叠加最新规划路网信息、产权界址坐标的现状地形图，并作出说明即可；产权边界由于历史久远需要勘测定界的，就勘测定界认定情况作出说明，提供认定材料，并提供叠加最新规划路网信息、产权界址坐标的现状地形图。 2.改造规划方案 2.1 改造项目定位 结合项目发展优势条件，产业升级需要，提出项目的开发定位、适合业态并作出分析。 2.2 规划方案总平面设计 按照规范和技术标准设计方案总平面 2.3 开发项目与本企业或其企业集团公益项目捆绑改造方案 明确公益用地交地方案 2.4 城市设计分析（仅重要城市功能和景观节点地区项目需要） 对于重要城市功能和景观节点地区项目，需要在总平面方案深化的基础上，作出项目城市设计（从城市景观、交通、空间形态等方面进行研究分析），其他项目不需要。 3.改造项目实施 3.1 改造模式 提出项目改造模式 3.2 本项目中公益用地交付或者无偿建设方案 改造范围内的独立用地的公共服务设施、绿地和道路用地无偿交付或者建设的承诺 3.3 项目改造计划 项目的融资筹措方式、拆迁计划、建设计划等 　　附件5： 　　公益征收类旧厂房项目改造方案编制要求 章节 内容 备注 1.基本情况 1.1 项目基本情况 项目区位、图斑号、用地规模及范围、地上建筑现状和使用性质、是否属于文保单位或工业遗产等情况 1.2 项目用地手续、产权查册有关情况 项目历史用地手续完善有关情况（若属于历史用地，需要完善手续的，提供相应的审批结果文件）、项目用地和地上建筑的使用年限、查封、抵押、质押、产权纠纷、土地争议等有关情况。 1.3 项目的产权界址、与最新现状地形图和最新规划路网信息叠加情况 产权边界清晰的旧厂房，仅需提供叠加最新规划路网信息、产权界址坐标的现状地形图，并作出说明即可；产权边界由于历史久远需要勘测定界的，就勘测定界认定情况作出说明，提供认定材料，并提供叠加最新规划路网信息、产权界址坐标的现状地形图。 2.土地整理、交地及补偿方案 2.1 土地整理方案 土地整理方式、拆迁平整计划、整理标准（交地标准）、土地整理成本 2.2 交地计划 按照交地标准提出交地计划及相应承诺 2.3 土地补偿方案 土地补偿方式、标准、补偿价格 　　附件6： 　　公开出让类旧厂房项目改造方案编制要求 章节 内容 备注 1.基本情况 1.1 项目基本情况 项目区位、图斑号、用地规模及范围、地上建筑现状和使用性质、是否属于文保单位或工业遗产等情况 1.2 项目用地手续、产权查册有关情况 项目历史用地手续完善有关情况（若属于历史用地，需要完善手续的，提供相应的审批结果文件）、项目用地和地上建筑的使用年限、查封、抵押、质押、产权纠纷、土地争议等有关情况。 1.3 项目的产权界址、与最新现状地形图和最新规划路网信息叠加情况 产权边界清晰的旧厂房，仅需提供叠加最新规划路网信息、产权界址坐标的现状地形图，并作出说明即可；产权边界由于历史久远需要勘测定界的，就勘测定界认定情况作出说明，提供认定材料，并提供叠加最新规划路网信息、产权界址坐标的现状地形图。 2.开发项目与公益项目捆绑改造方案 开发项目与公益项目捆绑改造方案（有两块以上旧厂房用地的企业需要） 对于有两块以上旧厂房用地的企业，须编制开发项目与不具备独立开发条件的公益项目旧厂房项目的捆绑改造方案 3.土地整理、交地及补偿方案 3.1 土地整理方案 土地整理方式、拆迁平整计划、整理标准（交地标准）、土地整理成本 3.2 交地计划 按照交地标准提出交地计划及相应承诺 3.3 土地补偿方案 按照规划条件提出土地补偿方式、标准、补偿价格