烟台市物业服务招标投标管理暂行办法

烟建住房〔2023〕34号

各区市住房和城乡建设（管理）局，有关单位、企业：

为规范物业服务市场秩序，推进物业服务市场公平竞争、优胜劣汰，我局制定了《烟台市物业服务招标投标管理暂行办法》，现印发给你们，请认真遵照执行。

烟台市住房和城乡建设局

2023年11月20日

烟台市物业服务招标投标管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为规范我市物业服务招标投标活动，保护物业管理招标投标当事人的合法权益，促进物业服务市场公平竞争，保证物业服务质量，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》、国务院《物业管理条例》、原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《山东省物业管理条例》《烟台市物业管理办法》等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 烟台市行政区域内的住宅及同一物业服务区域内非住宅物业的建设单位、业主、业主大会通过招标方式选聘物业服务人及其监督管理的活动，适用本办法。

本办法所称招标人是指依法进行物业服务招标的建设单位、业主、业主大会或者业主共同决定依法委托的其他主体。

本办法所称投标人是指响应物业服务招标、参加投标竞争的物业服务人。

非住宅物业服务招标投标活动，参照本办法执行。

第三条 物业服务招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或排斥具备投标资格的物业服务人参加投标，不得以任何方式非法干涉物业服务招标投标活动。

第四条 市物业主管部门负责全市物业服务招标投标政策的制定和物业服务招标投标活动的监督管理，并建立全市统一的物业服务招标投标信息管理系统（以下简称招标投标平台）。

区（市）物业主管部门负责所辖行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理职责：

（一）建设单位选聘物业服务人的招标备案；

（二）业主大会采用招标方式选聘物业服务人的招标备案；

（三）物业服务项目的中标备案；

（四）批准建设单位协议选聘前期物业服务人。

街道办事处（镇人民政府）指导本辖区内业主大会通过招标方式选聘物业服务人的具体工作。

第五条 市物业主管部门授权烟台市物业管理行业协会（以下简称市物业协会），负责建立烟台市物业服务行业专家库（以下简称专家库）、制定物业服务项目评标专家选聘和退出条件、选聘流程，对专家库专家进行管理。

市物业协会定期组织评标专家进行有关法律法规、政策和业务培训，并组织人员对其评审工作进行日常考核。

评标专家有违规行为或不称职行为的，取消其评标专家资格。

第六条 市物业协会定期公布信用状况优良或严重失信的招标代理机构名录,为招标人提供参考。

第二章 一般规定

第七条 建设单位应当依法通过招标方式选聘前期物业服务人；但物业服务区域总建筑面积在3万平方米以下的，建设单位应当出具情况说明和书面申请，经物业所在区（市）物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务人。

第八条 前期物业服务期间，尚未达到业主大会成立条件，物业服务区域内有下述情形之一，确需变更前期物业服务人的，建设单位应当按照原物业服务合同的约定，制定选聘方案并向全体业主公告，通过招标方式另聘前期物业服务人：

（一）前期物业服务人违约，致使合同约定不能实现的；

（二）前期物业服务人在合同期限内提出解除合同，或合同到期后不再续约的；

（三）前期物业服务人因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第九条 业主委员会根据业主共同决定通过招标方式选聘物业服务人的，应当在街道办事处（镇人民政府）监督指导下进行；未成立业主大会或成立业主大会未产生业主委员会的，或未能完成业主委员会换届选举的，由居民委员会组织成立小区环境和物业管理委员会，负责组织招标选聘物业服务人。

第十条 业主共同决定通过招标方式选聘物业服务人的，应当形成决议，明确招标方式、招标内容等有关事项，经全体业主依法表决通过后，在物业服务区域内公告并报送区（市）物业主管部门、街道办事处（镇人民政府）备案，由业主委员会或小区环境和物业管理委员会通过招标投标平台开展物业服务招标活动。

第三章 招 标

第十一条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。住宅建设单位选聘前期物业服务企业的，必须采用公开招标方式。

第十二条 物业服务招标由招标人依法组织实施，招标人对招标过程和结果的合法性负责。

招标人不得以不合理的条件限制或排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。

第十三条 招标人应当履行如下职责：

（一）编制招标公告、招标文件；

（二）向项目所在地的区（市）物业主管部门办理招标备案；

（三）发布招标公告和招标文件；

（四）组建评标委员会；

（五）组织招标答疑、开标、评标会议；

（六）发布中标候选人和中标人名单；

（七）发出中标通知书，与中标物业服务人签订物业服务合同（或前期物业服务合同）；

（八）向项目所在区（市）物业主管部门办理物业服务项目的中标备案；

（九）法律、法规规定的其他职责。

第十四条 市物业服务招标投标平台是本市住宅小区物业开展服务招标投标活动的唯一平台，通过该平台实施物业服务招标投标工作的管理及监督。

第十五条 招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜，也可以委托招标代理机构办理。委托招标代理机构实施招标的，鼓励招标人委托信用状况优良的招标代理机构。

物业服务招标代理机构是依法设立、为物业服务招标人提供专业服务的中介组织，在招标人委托的范围内办理招标事宜。物业服务招标代理机构应当遵守招标投标法律、法规和政策规定，具备编制物业服务招标文件的业务能力和良好的经营诚信记录，其从业人员应当具备相应的专业经历，并通过招标投标平台上报从事招标投标代理业务的基础信息。

第十六条 招标人应当结合物业服务项目的特点和需要，编制招标文件。招标文件应当对投标文件的格式、内容等方面作出说明，对招标人和招标项目的情况进行明确阐述，对投标人的商务部分、技术部分和资信部分等提出具体要求并确定评标标准和方法。

招标文件一般包括以下内容：

（一）招标人基本情况，包括名称、地址、联系方式等；

（二）招标日程安排，包括开标时间及地点等；

（三）招标项目基本情况，包括项目名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋幢数、房屋建筑结构、共用设施设备的技术参数、车位分布及数量、绿化情况、物业服务用房配置及规划总平面图等；

（四）物业服务内容及要求，包括服务内容、服务标准、物业服务收费标准及分项说明、结算方式等；

（五）签订物业服务合同期限及相关说明；

（六）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、信用等级状况、投标书的格式、主要内容等；

（七）评标标准、评分细则、评标方法和程序；

（八）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十七条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，到物业所在地区（市）物业主管部门办理招标备案。

建设单位选聘前期物业服务人，应持以下材料：

（一）《前期物业服务项目招标备案表》；

（二）建设单位营业执照和资质证书；

（三）能够满足物业服务区域划分和物业服务费用测算要求的建设工程规划许可证和规划详图或规划总平面图；

（四）物业服务用房和物业经营用房配置情况说明；

（五）招标文件、招标公告或投标邀请书；

（六）招标人委托招标代理机构办理招标事宜的，还应提供委托招标代理合同；

（七）物业服务项目的其他必要资料。

业主大会选聘物业服务企业，应持以下材料：

（一）《物业服务项目招标备案表》；

（二）业主委员会备案手续和业主大会决议；

（三）物业服务用房和物业经营用房配置情况说明；

（四）招标文件、招标公告或投标邀请书；

（五）物业服务项目的其他必要资料。

项目所在地区（市）物业主管部门对符合规定条件的申请，在受理之日起5个工作日内办理备案手续。备案材料不符合规定的，应及时通知招标人补正。

第十八条 采取公开招标方式的，招标人应当在招标投标平台发布招标公告，并对招标公告内容的真实性和准确性负责。上级有规定的，招标公告还应在国家、省有关网站发布。公告期不得少于5个工作日。业主委员会开展招标的，应同时在小区显著位置张贴招标公告。

采取邀请招标方式的，招标人应当向不少于3家物业服务人发出投标邀请书。

招标公告和投标邀请书的内容包括：招标人的名称和地址、招标项目的基本情况、对投标人的基本要求以及获取招标文件的途径等事项。

第十九条 招标人应当确定提交投标文件截止时间，给予投标人充分的编制投标文件时间。

依法必须进行招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第二十条 招标人可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或修改。澄清或修改的内容可能影响投标文件编制的，招标人应当在提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人；不足15日的，招标人应当顺延提交投标文件的截止时间。澄清或修改的内容为招标文件的组成部分。

潜在投标人或其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在提交投标文件的截止时间10日前提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。

第二十一条 招标人在招标公告中未规定资格预审程序,不得进行招标预审环节。

进行资格预审的，招标人应当预先设定入围投标人的数量。经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。对资格预审有法律、法规规定的，从其规定。

第二十二条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

第四章 投 标

第二十三条 投标人应当符合招标文件的要求并具备以下条件：

（一）具有独立法人资格的物业服务人或其他组织；

（二）建立物业服务日常投诉处理程序、标准及相关制度；

（三）物业服务人聘用的项目经理应当具备必要的职业技能和相应的信用等级。

招标人应当拒绝具有下列情形之一的物业服务人参与投标：

（一）投标人近两年被市、区（市）物业主管部门列入黑名单的；

（二）投标人近两年被市、区（市）物业主管部门通报三次及以上的；

（三）投标人有其他违反招标投标相关法律法规情形的。

第二十四条 符合招标公告设定申请条件的物业服务人，可以在招标公告发布至投标申请截止期间，登陆招标投标平台，获取招标文件和《物业服务项目投标报名单》申请投标。

第二十五条 招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金由招标人依法合理确定，投标保证金有效期应当与投标有效期一致。

招标人不得挪用投标保证金。

第二十六条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标人提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件内容不得违反国家、省、市关于物业服务的相关法律、法规和政策的规定。

投标文件包括以下内容：

（一）投标函，包括履约承诺；

（二）商务部分，包括物业服务投标报价、收费方式以及物业服务费用测算明细等；

（三）技术部分，包括物业服务实施方案、服务内容和标准、组织管理机构框架、管理人员配置及管理制度等；

（四）资信部分，包括物业服务人的信用状况、管理业绩及获奖证明、主要管理人员相关证书等；

（五）招标文件要求提供的其他材料和规定的其他内容。

投标文件应当按照招标文件规定的格式要求编制装订。

第二十七条 投标人应当在提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达招标人或其委托人。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。

任何单位和个人在开标前均不得开启投标文件。

招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效投标文件，招标人或其委托人应当拒收。

提交投标文件的截止时间为开标时间。

第二十八条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十七条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或修改的内容无效。

第五章 开标、评标和中标

第二十九条 招标人应当按照招标公告（邀请书）规定的时间、地点开标。

芝罘区、福山区、莱山区、牟平区、蓬莱区、黄渤海新区、高新区的物业服务招标项目的开标和评标地点由市物业协会统一安排。

鼓励其它区市物业服务招标项目到市物业协会统一安排的开标和评标地点进行开标、评标，也可根据当地实际情况自行安排开标地点，并向市物业主管部门报备。

所有区市开标和评标资料都要上传至招标投标平台。

第三十条 开标由招标人（或授权委托人）主持，邀请所有投标人参加。

投标人少于3个的，不得开标，招标人应当重新招标。

开标应当按照下列规定进行：

（一）由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，经投标人确认无误并签字后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。

（二）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。

（三）开标过程应当记录。建设单位组织招标选聘前期物业服务人的，由区（市）物业主管部门派出的工作人员在现场监督；业主大会或授权业主委员会组织的招标选聘物业服务人的，由街道办事处（镇人民政府）派出的工作人员现场监督。

（四）投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人应当现场作出答复，并做好记录。

开标、评标现场必须有录音录像设备，全程录音录像。

招标人应将开标记录、评标记录、影像资料于评标结束后3日内上传至招标投标平台。

第三十一条 评标委员会由招标人代表和评标专家组成，成员为5人以上单数，其中评标专家人数不得少于成员总数的三分之二。

与投标人有利害关系的人不得担任相关项目的评标专家。评标专家名单在中标结果确定前应当保密，任何人不得提前泄露评标专家名单。

第三十二条 招标人原则上不得早于评审活动开始前24小时，且不得迟于评审活动开始前3小时，登录招标投标平台，从专家库以随机方式抽取确定评标专家。

评标专家在招标投标过程中，应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

第三十三条 招标人根据招标文件确定的评标标准和评标方法，制定综合评分表及具体评分方法。

评分方法应当按照综合评分表规定的内容，采取百分制的方法，合理确定技术部分、商务部分、资信部分等各项内容的比重和分值。

鼓励将项目负责人述标、项目负责人答辩列入招标文件中的评分内容。采用项目负责人答辩的，招标人应出具不少于三套的答辩题供答辩人抽题选答，由评标委员会进行评分。招标人可以根据市物业主管部门公布的物业服务人信用状况，在评分方法中设置适量加分项或减分项。

第三十四条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，根据投标文件进行综合评审，并对评标结果签字确认。评标应当在保密情况下进行。

评标委员会成员对需要共同认定的事项存在争议的，应当按照少数服从多数的原则作出结论。持不同意见的，应当在评标报告上签署不同意见及理由，记录在案，评标报告由招标人保存。

评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德。

评标过程应当保密。

第三十五条 评标专家应当在评标时间内要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作出必要的澄清或说明。投标人应当采取书面形式进行澄清或说明，其澄清或说明不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。

招标人应当做好现场答疑记录，并由评标专家签字。

第三十六条 召开现场答辩会的，应在标书评审结束后，由评标委员会成员集体听取投标人的述标和答辩，进一步考证投标人的履约能力。

因投标人自身原因不能参加述标和答辩的，该部分不得分。

述标和答辩顺序通过抽签确定，抽签方式由招标文件规定。答辩人应为投标人拟定的项目经理，其述标和答辩的内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。

招标人应当做好现场述标和答辩记录，并由答辩人和评标委员会成员签字。

第三十七条 评标委员会完成评标后，应当向投标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件及综合评审意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的中标候选人。

第三十八条 招标人应当按照中标候选人排名顺序确定中标人。中标人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

第三十九条 中标人确定后，招标人应当在招标投标平台将中标结果进行公示，公示期不少于5个工作日。

投标人或其他利害关系人对中标结果有异议的，应当在中标结果公示期间提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。

第四十条 中标结果公示期满后无异议或异议无效的，招标人应当向中标人发出中标通知书，将中标结果通知所有未中标的投标人，中标通知书应于发出之日起3日内上传至招标投标平台。

同时招标人应当返还未中标投标人的投标保证金及银行同期存款利息。

中标人投标保证金及银行同期存款利息应当在中标结果公示后5日内返还。

第四十一条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，签订前期物业服务合同或物业服务合同，并于签订之日起15日内上传至招标投标平台。

物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第四十二条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，持资料向物业服务项目所在地的区（市）物业主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案，受理部门应在受理之日起5个工作日内办理中标备案手续。招标人提交资料如下：

（一）《中标备案表》；

（二）开评标过程资料；

（三）中标人的投标文件等资料；

（四）中标通知书；

（五）前期物业服务合同或物业服务合同；

（六）委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

第四十三条 招标人及招标代理机构对投标文件的内容有保密义务，不得复印、抄录。在确定中标候选人当日应当将全部投标人的投标文件封存备查。

第四十四条 投标人和其他有利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或依法向项目所在地的区（市）物业主管部门、街道办事处（镇人民政府）投诉。

第六章 其他

第四十五条 招标投标过程中出现下列行为的，视为无效招标：

（一）招标人向投标人或他人透露可能影响招标投标公平竞争情况的；

（二）招标、投标双方有弄虚作假、恶意串通，损害对方和其他投标人的合法权益行为的；

（三）未经物业主管部门审核同意，不接受监督，擅自进行招标投标的；

（四）违反法律、法规及本市地方政策相关规定，导致严重后果的。

第四十六条 烟台市行政区域内的住宅物业未通过招标投标方式选聘物业服务人或未经批准、擅自采用协议方式选聘物业服务人的，依据国务院《物业管理条例》等法规规定予以处罚。

第四十七条 本办法自2023年12月20日起施行，有效期至2O24年12月19日。