（北京市）本区国有工业用地土地使用权出让管理办法(试行)

北京市海淀区人民政府关于印发本区国有工业用地土地使用权出让管理办法（试行）的通知 （海政发〔2008〕48号） 各镇（乡）政府、街道（地区）办事处，各委、办、局，区属各单位： 　　《海淀区国有工业用地土地使用权出让管理办法（试行）》已经2008年9月8日第73次区政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。 北京市海淀区人民政府 二ＯＯ八年十月八日 　　海淀区国有工业用地土地使用权出让管理办法（试行） 第一章　总则 　　第一条　为贯彻执行《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发〔2007〕78号）、《北京市人民政府关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让的实施意见（试行）》（京政发〔2007〕14号）和《北京市国土资源局关于印发＜北京市工业用地国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让程序（试行）＞的通知》（京国土市〔2007〕865号）等文件精神，切实推动海淀区产业结构调整和经济增长方式转变，规范国有工业用地土地使用权出让行为，促进土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法》等法律、法规、规章的规定，制定本办法。 　　第二条　本办法适用于本行政区域内区政府权限范围内的国有工业用地土地使用权出让。 　　自2006年8月31日国发〔2006〕31号文件下发之日起，海淀区行政区域内依据城市用地分类和土地分类确定的所有政府有偿供应国有工业用地，除符合国土资发〔2007〕78号文件规定可以协议出让的外，一律通过招标拍卖挂牌方式公开出让。 　　依据城市用地分类和土地分类新审批的仓储用地，纳入招标拍卖挂牌出让范围，具体实施参照国有工业用地招标拍卖挂牌出让政策执行。 　　科研等重点发展项目的用地供应按照国家和北京市现行办法办理。依据京政发〔2007〕14号文件精神，积极引导科研等有偿使用土地采取招标拍卖挂牌出让方式供应。 　　第三条　国有工业用地出让，应当贯彻符合土地利用总体规划、城市总体规划和北京市及海淀区国民经济和社会发展计划，遵循公平、公开、公正和节约集约用地的原则。 　　国有工业用地出让前，涉及农用地转用、集体土地征收和地上物拆迁的，应先履行有关审批手续并完成拆迁等前期开发工作，达到场清地平并具备相应的市政基础设施条件。 　　第四条　市国土资源局海淀分局（以下简称区国土部门）依据有关法律、法规、文件和区政府决定等主管本辖区内国有工业用地土地使用权出让工作。 　　海淀园管委会投促办、规建办及区北部办、发展改革委、规划海淀分局、财政局、建委、审计局、环保局等有关部门，在各自职权范围内负责国有工业用地土地使用权出让的相关工作。 　　海淀园管委会投促办、规建办和区发展改革委对拟出让的国有工业用地，提出产业类型、社会经济效益、投资强度、资源消耗、污染物排放总量等指标。 　　规划海淀分局对拟出让的国有工业用地，提出规划条件（用地面积、建筑规模、建筑密度、容积率、绿化率等）。 　　区环保、文物、绿化等部门对拟出让的国有工业用地，提出相应的规范性要求。 　　位于北部新区的国有工业用地土地使用权的出让应书面征询区北部办的意见。 　　相关部门应依法行政，切实履行职责，确保海淀区国有工业用地出让工作依法合规、高效有序地进行。 第二章　土地开发 　　第五条　依据土地利用总体规划和城市总体规划，在完成控制性详细规划的基础上，区土地储备机构组织相关部门，编制年度土地储备开发计划，经区国土部门审核，区政府常务会议审定，报市政府批准后实施。 　　年度土地储备开发计划中应明确国有工业用地储备开发计划。 　　第六条　对纳入土地储备开发计划的项目，区土地储备机构应适时组织项目实施单位编制土地前期开发实施方案。实施方案由区国土部门会同相关部门共同审核，经主管区长同意，报区政府常务会议批准后实施。 　　区土地储备机构为主体的项目由区土地储备中心编制土地前期开发实施方案。 　　实施方案应当包括以下内容： 　　（一）拟开发地块的位置、四至、用途和面积； 　　（二）拟开发地块的开发内容； 　　（三）拟开发地块的开发时限； 　　（四）拟开发地块的土地开发成本（不包括土地出让金等）； 　　（五）拟开发地块的主体确定方式； 　　（六）其他应当在方案中予以明确的内容。 　　第七条　国有工业用地的前期开发，区政府可委托区土地储备机构、区政府成立的专业从事土地前期开发的国有企业或通过招标确定的企业作为前期开发实施单位。 　　区政府确定的重点区域、重点建设项目的国有工业用地前期开发，经区政府常务会议批准后，由区土地储备机构或区政府成立的专业从事前期开发的国有企业承担。 　　其他项目用地的前期开发，均应通过招标方式确定开发主体。 　　第八条　对于应招标确定主体的项目，区土地储备机构应当编制土地前期开发招标方案，经区国土部门审核，报主管区长批准后组织实施。 　　区土地储备机构作为土地前期开发项目的招标人，负责组织项目的招标投标活动。区土地储备机构可以委托有资质的招标代理机构办理招标事宜。 　　第九条　参与土地前期开发项目投标的投标人应具备以下条件： 　　（一）具备北京市房地产开发企业资质； 　　（二）投标人及其主要股东没有不良的信誉记录； 　　（三）拥有相应数量的项目资本金； 　　（四）招标文件要求的其他条件。 　　第十条　区国土部门负责对前期开发项目实施监督管理。 　　区国土部门可委托区土地储备机构与中标人或受托人签订土地前期开发委托协议。开发单位应按照委托协议约定的时间，向土地储备机构报告项目开发进度、投资等工作情况。 　　开发单位应在土地前期开发委托协议约定的范围内完成有关工作，不得擅自将其承担的土地前期开发项目整体或部分向他人转让。鼓励前期开发单位在相关部门的领导下积极参与项目招商工作。在出让方案未经区政府常务会议审议通过前，未经批准开发单位不得与有入驻意向的单位签订任何协议。 　　开发单位应按照有关规定办理立项、规划、土地、拆迁、市政、交通、园林、文物、环保等相应手续，区政府相关部门应加强协调配合，优化审批程序，确保前期开发工作顺利进行。 第三章　土地储备 　　第十一条　项目前期开发完成后，开发单位应向区国土部门提出项目验收申请。对于分期开发的地块，可分期提出项目验收申请。 　　项目验收应具备以下条件： 　　（一）立项核准文件； 　　（二）规划意见书、建设用地规划许可证、钉桩成果通知单； 　　（三）征地批准、结案文件及建设用地批准书； 　　（四）拆迁批准、结案等相关文件； 　　（五）交通评价、环境评价等文件； 　　（六）前期开发成本报告； 　　（七）工程竣工备案文件； 　　（八）其他前期开发相关文件。 　　第十二条　国有工业用地前期开发完成后，区国土部门会同规划海淀分局、建委、海淀园规建办、北部办等部门，对前期开发项目进行工程验收。工程验收的主要内容为委托协议中约定的场清地平以及相应的市政基础设施建设的完成和质量情况，形成工程验收报告。 　　第十三条　国有工业用地前期开发完成后，区国土部门会同有关部门对前期开发成本进行审定。审定结果经区政府批准后报市国土资源局、市发展改革委备案。 　　国有工业用地前期开发成本审定采取四级会审制度： 　　（一）社会审计：区国土部门负责委托有资质的专业机构对前期开发成本进行审计，形成审计报告。其中使用财政资金或开发主体为国有企业的项目，审计机构必须是市政府有关部门或区政府有关部门招标确定的单位。 　　（二）专家会审：区国土部门组织成立“海淀区国有工业用地前期开发成本审核专家小组”，对项目成本进行专家会审。小组成员由七人组成，其中区发展改革、财政、审计、建设、国土等主管部门专家各一名，社会专家两名。 　　专家小组应对审计报告的合法性、合规性和完整性进行审查。专家小组会审意见与审计报告不能达成一致的，由审计机关最后核定。 　　（三）区国土部门审核：开发成本经专家小组会审通过后，报区国土部门审核。 　　区国土部门应对成本进行程序性审核，符合要求的，上报区政府常务会议审定。 　　（四）区政府常务会议审定：国有工业用地前期开发成本最终由区政府常务会议审定。 　　第十四条　区土地储备机构根据工程验收报告和成本审定报告，编制项目结案报告，报区国土部门备案。分期开发验收的项目，项目全部完工后，区土地储备机构还应编制项目总结案报告。 　　第十五条　区土地储备机构根据结案报告，与前期开发单位签订项目移交协议，经区国土部门审核，主管区长批准后实施。项目纳入土地供应储备库。 第四章　土地供应 　　第十六条　区国土部门根据土地利用总体规划、国民经济和社会发展规划、城市规划和近期建设规划、产业布局规划和产业导向，结合市场需求状况，商有关部门，编制年度土地供应计划，经区政府常务会议审定同意，报市政府批准后实施。 　　年度土地供应计划中应明确国有工业用地供应计划。区国土部门应将相关信息及时向社会公示。 　　第十七条　区国土部门根据土地供应计划，适时就拟供应的土地向有关部门征询意见。相关部门应依据本办法第四条的规定，按照各自的职责，依法对拟供应的土地提出产业政策、规划条件等规范性要求。 　　区国土部门根据相关部门的意见，对拟供应的国有工业用地编制出让方案，经区建设用地审查小组审查，报区政府常务会议审定。出让方案应包括以下内容： 　　（一）拟出让地块的位置、四至、用途和面积； 　　（二）拟出让地块的供地时间和供地方式； 　　（三）拟出让地块的使用年限； 　　（四）拟出让地块的土地出让价格（不包括土地出让金等）； 　　（五）拟出让地块的项目准入条件； 　　（六）拟出让地块的竞买资格和要求； 　　（七）其他应当在方案中予以明确的内容。 　　第十八条　本区行政区域内国有工业用地出让底价不得低于国家和北京市规定的最低价标准。 　　出让方案经区政府常务会议审定同意后，区国土部门负责委托有资质的专业机构进行地价评估。出让底价由市国土资源局按照现行规定审定。 　　区政府将经区政府常务会议审定同意的出让方案和由市国土资源局审定的地价结果一并报市政府批准。 　　第十九条　对已纳入年度土地供应计划的国有工业用地，在土地出让方案获得批准后，区国土部门应根据出让方案的内容，分批制定具体供应信息，及时向社会公示。 　　第二十条　鼓励有用地意向的单位和个人提出用地预申请。 　　有用地意向的单位和个人，在信息公示规定的时限内，可以向区国土部门提出包括用地规模、产业类型等内容的用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格等土地使用条件。 　　第二十一条　对于应通过招标拍卖挂牌方式出让的项目，应严格按照国家和市政府规定的程序和要求，由区土地储备机构在市土地交易市场组织进行。 　　符合协议出让条件，但有两家以上预申请人符合资格审查条件的项目，应采取公开出让方式进行出让。 　　国有工业用地招标拍卖挂牌出让确定竞得人或中标人后，区土地储备机构应与竞得人或中标人签订成交确认书，并明确注明竞得人或中标人承诺的土地使用条件。 　　竞得人或中标人凭土地成交确认书等文件，在规定时间内与区国土部门签订《国有土地使用权出让合同》。出让合同应对工业项目开竣工期限、投资强度、利用强度、闲置标准、转让条件、违约责任和赔偿标准等事项进行约定。出让合同需调整的，按照有关约定进行调整。 　　申请人凭出让合同向有关部门办理具体项目的立项、规划、土地预审、环境评价等相关手续。 第五章　附则 　　第二十二条　受让人转让国有工业用地的，应符合国家的相关规定和出让合同中的相关约定，具体办法另行制定。 　　第二十三条　土地储备资金的使用管理，按照《北京市土地储备资金财务管理暂行办法》执行。具体实施细则由区财政部门商区国土部门另行制定。 　　第二十四条　本办法自公布之日起施行。 ------End------