（上海市奉贤区）关于规范存量建设用地二次开发，促进土地节约集约利用的实施意见(试行)

上海市奉贤区人民政府印发《关于规范存量建设用地二次开发，促进土地节约集约利用的实施意见（试行）》的通知 （沪奉府〔2013〕39号） 各镇人民政府、开发区管委会，奉浦、金海社区办事处，区政府各部门： 　　《关于规范存量建设用地二次开发，促进土地节约集约利用的实施意见（试行）》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真执行。 　　2013年5月31日 关于规范存量建设用地二次开发， 促进土地节约集约利用的实施意见（试行） 　　规范存量建设用地二次开发，是提高土地节约集约利用水平、促进我区产业结构调整升级的重要途径，是充分挖掘土地内在潜力和价值，实现我区经济转型发展、强镇强村的重要举措。为了推进存量建设用地二次开发有序、规范地开展，结合我区实际，特制定本实施意见。 　　一、指导思想 　　1、围绕“创新驱动，转型发展”的目标，大力推动产业结构调整，加快我区实现经济转型发展。 　　2、按照“控增逼存、盘活存量”的要求，努力推进生产空间集约高效，不断提高我区节约集约用地水平。 　　3、贯彻“强镇强村、惠民富民”的战略，积极鼓励集体经济组织参与存量建设用地二次开发，推进土地资源资产化、资本化、股份化，不断增强集体经济组织的发展实力。 　　二、104、195区块存量建设用地的二次开发 　　根据市规土局《关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》（沪规土资地﹝2013﹞153号）（以下简称《试点意见》）的精神，各镇、开发区可结合各自实际，利用104区块存量建设用地和195区块保留工业用地适度发展研发总部类产业，促进产业结构优化。为进一步细化落实《试点意见》，结合我区实际，对研发总部类用地的建设项目要求如下： 　　1、已依法取得土地的法律文件。 　　2、符合我区制定的研发总部类项目认定标准。 　　3、采用“一事一议”程序，经镇、开发区集体讨论，并出具书面意见后，报经区土地管理领导小组审议。 　　4、存量建设用地转性为研发总部类用地，按照不低于研发总部类用地与普通工业用地评估差额的50%补缴土地出让金（104区块总部类用地项目土地出让金按区政府确定的该地区普通工业基准地价的2倍计算，195区块总部类用地项目按所在地办公用地的基准地价的60%计算）。 　　5、存量建设用地的土地出让金区得部分奖励给相关镇、开发区，作为建设用地二次开发基金，但只能用于公共服务设施和基础设施建设。 　　三、198区块保留建设用地的二次开发 　　198区块的工业项目原则上应加快劣质企业的淘汰关停，推进建设用地的整理复垦，引导符合产业导向的企业向104区块转移。对部分在各镇土地利用总体规划中确定保留，且符合区域产业导向、环保和安全要求，暂不具备复垦条件的保留用地可进行二次开发。对进行二次开发的项目要求如下： 　　1、已依法取得土地的法律文件。 　　2、符合土地利用总体规划或城乡规划、产业转型发展导向、环保和安全要求。 　　3、经区发改委、经委、科委、环保局、规土局等相关部门对项目认定，并各自出具认定文件。 　　4、采用“一事一议”程序，经镇政府集体讨论，并出具书面意见后，报经区土地管理领导小组审议。 　　5、对于非公经济组织参与198区块二次开发建设的，需与村级集体组织联合作为开发建设主体，并签订开发协议。鉴于二次开发土地使用权价值的增加，须在协议中明确以下相关内容（不包括村镇另有投入的得益）： 　　（1）翻建部分建筑面积不低于10%由所属集体经济组织无偿取得； 　　（2）增容或扩建部分的建筑面积不低于30%由集体经济组织无偿取得，其中镇得不低于10%，村得不低于20%； 　　（3）对改变用地性质（六类经营性用地除外），地上建筑面积部分不低于30%由所属集体经济组织无偿取得，其中镇得不低于10%，村得不低于20%； 　　（4）镇、村级集体经济组织取得并持有的物业，如委托非公经济组织经营，原则上镇、村级集体经济组织持有的固定资产获得收益：工业用地不少于0.6元/天?平方米，非工业用地不少于1元/天?平方米。每三年调整一次，调整幅度按市场价格变动情况，由双方商定；由集体经济组织取得的建筑面积应在物业的主题部分，在规划涉及方案阶段应予明确，在发证时予以注明。 　　6、对已出让的工业用地竣工满两年的，需要改变用地性质和提高容积率的，经镇政府同意、区人民政府批准后，可通过签订补充合同的形式，重新约定土地用途、建设条件和其他相关条款。原先为使用土地的，重新约定的土地使用年限不超过15年。 　　7、土地出让金按新确定的建设用地与普通工业用地评估差价的全额补缴，区得部分出让金奖励给所属镇政府，作为建设用地二次开发基金，但主要用于公共服务设施和基础设施建设。 　　四、关于整理复垦节余土地、历史违法用地和闲置土地的二次开发 　　1、整理复垦节余土地二次开发 　　按照土地利用总体规划确定的整理复垦指标要求，各镇、开发区应按计划实施对各类建设用地的整理复垦。通过编制郊野单元规划后，实施土地综合整治节余的建设用地指标既可以由区政府收购，也可以进行流转。 　　（1）由区政府向集体经济组织收购的，收购标准为8级地区复垦节约的宅基地100万元/亩，其他建设用地70万元/亩，9级地区复垦节约的宅基地90万元/亩，其他建设用地60万元/亩。 　　（2）节余集体建设用地的40%可进行流转，进入市场流通。节余的建设用地各单位可积极探索集体建设用地流转，尤其是跨村、跨镇的流转模式。 　　（3）以集体土地出让的方式流转的建设用地可用于商业、旅游业、服务业等经营性项目的开发建设（商品房、工业除外），所得出让金由本集体经济组织取得。 　　（4）为增加集体经济组织收入，集体经济组织应积极参与竞拍。 　　2、历史违法用地二次开发 　　历史违法用地处置中，对高能耗、高污染、低产能、不符合土地利用总体规划或城乡规划的粗放型项目，应由镇或开发区协商原用地单位予以收回；对符合土地利用总体规划或城乡规划的项目，但违法主体不愿补办手续的，由镇或村集体经济组织购买地票并办理相关手续，土地使用权归镇或村集体经济组织，并由该集体经济组织作为开发主体，或与非集体经济组织联合对该用地进行下一步的开发建设。建设内容应符合批准的城乡规划和产业导向。 　　3、闲置土地二次开发 　　对符合土地利用总体规划或城乡规划的，批而少用的闲置部分土地，可进行二次开发。但该类项目须经区“三委两局”认定，报区政府批准后，可通过公开转让方式安排给经区政府认定的高新技术产业或重大产业项目，也可由镇、村集体经济组织作为开发主体，对该用地开发建设高标准专业化的定制厂房。 　　五、相关管理要求 　　1、存量建设用地的二次开发不得用于居住类项目的开发（纳入区房管局单位租赁房范围的除外）。建成后，各镇、开发区应加大后期监管力度。存量建设用地的二次开发违反上述规定，区房管、工商、税务、规土、消防等部门不得为其办理相关手续，各镇、开发区对违反上述规定的用地单位，应联合有关部门对用地单位采取行政处罚措施，限制其生产经营活动。 　　2、存量建设用地转性开发为研发总部类项目的，除以产业园区管委会为开发主体（特指全资国有开发主体）投资建设外，项目类的土地不得分宗转让，房屋不得分幢、分层、分套转让。土地房屋整体转让的，需经区规土部门审核同意。镇、开发区在同等条件下应优先受让。经审核同意转让的，建设单位应补缴50%的土地出让金。 　　3、在存量建设用地二次开发中，镇、村集体经济组织取得的固定资产不得买卖交易。不得买卖交易的内容须在补充合同中以黑体标示，并在土地证书上予以记载，区规土和房管部门在办理房地产交易和登记手续时应予以审核把关。 　　本意见于2013年6月1日起试行。 ------End------