（上海市奉贤区）关于实行农村集体建设用地流转提高土地节约集约利用水平的意见(试行)

上海市奉贤区人民政府关于实行农村集体建设用地流转提高土地节约集约利用水平的意见（试行） （沪奉府〔2010〕62号） 各镇人民政府、开发区管委会，区政府各部门： 　　为了贯彻城乡统筹发展战略，加快社会主义新农村建设步伐，现根据市政府办公厅《关于本市实行城乡建设用地增减挂钩政策推进农民宅基地置换试点工作的若干意见》（沪府办发〔2010〕1号）和《关于开展农村集体建设用地流转试点工作若干意见》（沪府办发〔2010〕3号）等文件精神，对我区实行农村集体建设用地流转、提高土地节约集约利用水平提出如下试行意见： 　　一、流转的范围、用途和规范 　　流转工作要贯彻“依法、自愿、有偿、规范”和“总量控制、有偿使用、同地同权、保障权益”的原则。 　　1、流转范围。凡符合土地利用总体规划和城乡规划、依法取得的农村集体建设用地使用权的土地，原则上均可流转。 　　2、流转用途。依法有偿取得的农村集体建设用地，根据规划用途，可以用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性项目。不得使用农村集体建设用地进行商品住宅开发建设。 　　3、流转规范。农村集体建设用地使用权通过租赁、出让等方式进行流转，必须符合规划要求，同时经集体经济组织成员大会或者三分之二以上的成员代表同意。使用期限最高不超过同类国有土地有偿使用最高年限；政府对租赁和出让等参照农村集体建设用地基准地价建立最低限价制度。土地使用者依法有偿取得的农村集体建设用地使用权，可以通过转让、转租等形式进行流转，也可以抵押。 　　二、流转的方式 　　各镇、开发区应当因地制宜，积极探索各种行之有效的集体建设用地流转方式。近阶段，针对不同种类的集体建设用地，可以实行以下流转方式： 　　（一）产业类企业用地 　　1、提高使用标准：按照有偿使用的原则，对符合产业导向并继续生产的企业，集体经济组织可按不低于每年1万元/亩的标准收取使用土地租赁费，每3年按5%-10%的上涨幅度予以调整。符合“两规合一”的企业，还可按政府制定的基准地价以国有土地出让方式出让集体建设用地使用权，以逐步显化土地价值，增加集体经济收入。 　　2、回购：在规划范围外使用集体建设用地但已经闲置或高污染、高能耗、高危化、低产出及粗放型的企业，集体经济组织应与企业积极协调，在对企业进行适当补偿后收回土地，并及时进行土地整理复垦，实现土地指标流转。 　　3、置换：在规划范围内的高污染、高能耗、高危化、低产出及粗放型企业，集体经济组织可与企业协商后收回土地，同时在符合规划的前提下置换给新引进的建设项目，以提高土地利用价值，促进集体经济发展。 　　4、缩减用地：用地规模过大的企业，集体经济组织应积极协调企业缩减用地规模。在规划范围外的企业，缩减的土地应及时复垦；在规划范围内的企业，可按规划要求进行开发，确保土地节约集约利用。 　　5、二次开发：依法有偿取得集体建设用地使用权的企业，可在符合规划的前提下在原用地范围内进行产业项目二次开发，增加单位面积土地的投资强度，并根椐开发需要适当提高容积率。 　　节余的建设用地指标和耕地占补平衡指标，由区政府向集体经济组织收购，收购标准为：8级地区50万元/亩，9级地区40万元/亩。该部分资金主要用于集体经济组织收回土地成本、土地整理复垦、发展集体经济及公益事业。 　　对闲置浪费和不符合产业导向或规划要求的国有土地，要根据国家法律法规，通过多种途径予以盘活，以优化土地资源配置，提高土地节约集约利用水平。 　　（二）设施类用地 　　对零散分布的村委会办公场所和活动中心等公益性设施进行整合，在尽可能利用存量建设用地建设综合性活动场所的同时，拆除闲置的村委会办公场所和活动中心等设施，并及时复垦。 　　节余的建设用地指标和耕地占补平衡指标，由区政府向集体经济组织收购，收购标准为25万元/亩，主要用于村公益设施建设和集体经济发展。 　　（三）农村宅基地 　　各镇（开发区）、村可根据农民意愿和财力情况，分别采取以下两种宅基地流转办法： 　　1、宅基地置换：实行城乡建设用地增减挂钩，将宅基地拆旧地块和建新区组成项目区，报市有关部门批准后由市下达建设用地周转指标，以用于建新区用地需求或土地出让。建新区土地依法征用为国有土地，旧房拆除和新房安置按照现行动拆迁办法实施。项目区所涉农民在交出土地承包经营权后按规定办理“镇保”。 　　置换工作由镇政府、开发区管委会组织实施。节余的建设用地指标由镇、开发区在符合规划的前提下自行组织开发，建设资金由镇、开发区自行平衡。 　　2、归并集中：根据《奉贤区农村村民住房建设管理试行办法》，农民在规划确定的新建居住点或保留居住点，按照统一设计自建，或根据农民意愿由集体代建。对拆旧建新的农民，集体经济组织根据自身财力给予建房补贴。建新区土地费用由区、镇两级政府各半承担，市政公建配套由集体经济组织负责建设。镇、开发区要根据村庄规划，制定村落归并集中的年度实施计划，有序有力加快推进。 　　村民在规划确定的建新区实施个人建房或参加集体建房的，应当在新房竣工或新房安置后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会收回，并及时组织整理复垦。 　　节余的建设用地指标和耕地占补平衡指标，由区政府向集体经济组织收购，收购标准为：8级地区80万元/亩，9级地区70万元/亩，主要用于建新区市政公建配套、村民建房补贴和建新区土地承包经营权的调换补偿。 　　通过产业类企业用地、设施类用地和农村宅基地流转取得的耕地占补平衡指标由区政府统筹安排，实行有偿使用，主要用于六类经营性用地的开发。按照属地的原则，由用地项目所在地的镇政府、开发区管委会向区政府支付指标使用费。指标使用费标准根据区政府收购指标的平均价格确定，实行年初预收、年终结算。 　　区政府根据年度六类用地指标需求，每年下达产业类企业用地、设施类用地和农村宅基地流转的工作推进计划，镇、开发区要确保推进计划的完成，完成情况将纳入区对各镇、开发区党政领导班子年度考核的内容。 　　三、提高土地整理复垦标准 　　为提高土地整理复垦的积极性，对土地整理复垦的奖励标准在沪奉府〔2007〕44号文规定的基础上作适当提高：农村道路、养殖水面、农业设施用地、畜禽饲养地、晒谷场用地等其他农用地整理，净增耕地每亩奖励5.5万元。 　　土地整理复垦取得的占补平衡指标由区政府统筹安排，主要用于产业用地、市政及公益设施类用地。建设单位需向区政府支付3.5万元/亩指标使用费（收、付差额部分在新增建设用地有偿使用费区得部分中列支）。 　　各镇、开发区要严格执行区政府下达的土地整理复垦年度计划，有序有效推进此项工作。 　　四、流转的保障措施 　　1、成立农村集体建设用地流转工作领导小组。领导小组由区长任组长，分管副区长任副组长，区政研室、规土局（土地储备中心）、发改委、经委、财政局、建交委、审计局、国资委、绿化市容局、房管局、农委、水务局、工商奉贤分局等部门负责人任组员。领导小组下设办公室，设在区规土局，办公室主任由区规土局局长担任。各相关部门都要根据各自业务职能，落实切实可行的支持和保障措施，确保流转工作有序、有力、有效进行。各镇、开发区要相应成立领导小组和办公室。 　　2、建立专项资金，启动土地流转。区财政建立以新增建设用地有偿使用费区得部分、实收指标有偿使用费为主要来源的农村集体建设用地流转专项资金，实行专款专用、封闭运作。 　　3、聚焦政策，整合资源。对实施集体建设用地流转的村，全面落实市、区支持新农村建设的一系列优惠政策，整合农村主干道、中小水利、绿化、排污、公益性设施和中低产田改造等专项扶持资金，在资金渠道不变、管理不乱的前提下，集中用于集体建设用地流转工作，最大程度地发挥政策聚焦效应。 　　4、配套扶持。对涉及到农村集中居住建房的配套设施，上水、下水、燃气、供电、电信、电视以及市政绿化等各配套建设单位，应按农民自行建房标准进行收费，减轻农民负担，并及时做好配套建设工作。 　　5、加强对收益分配使用的监管。农村集体经济组织通过集体建设用地流转取得的收益，主要用于流转过程中的成本支出及该集体经济组织成员的社会保障和发展生产等。要设置农村集体建设用地流转收益资金专户，建立区、镇二级财务监管体系，每年对集体经济组织土地收益的分配使用情况进行审计，审计结果向集体经济组织成员公开。 　　五、本试行办法由区规土局负责解释。自发文之日起执行，如上级有新的规定，按新规定执行。 　　二○一○年八月十六日 ------End------